Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Fabrycznej przekazał stronom sprawy toczącej się pod sygnaturą akt I C 1456/22 uzasadnienie wyroku wydanego w dniu 29 września 2023 r. Przypomnijmy, że w wyroku sąd oddalił w całości powództwo, w ramach którego powodowie oczekiwali uznania za niezgodną z prawem lub niezasadną zmianę stawki czynszu, która obowiązywała w TBS Wrocław w okresie czerwiec - lipiec 2022 r. 

Uzasadnienie dotyczy powództwa, w którym stroną było blisko 50 lokatorów mieszkań TBS Wrocław. Dokument jest obszerny (liczy 38 stron) i bardzo szczegółowy, dlatego poniżej znajdą Państwo wybrane najważniejsze treści. Natomiast z pełnym uzasadnieniem wyroku sądu z dnia 29 września br. mogą Państwo się zapoznać, klikając TUTAJ.

Oto najważniejsze fragmenty uzasadnienia wyroku: 

1. „Co oczywiste, nie mają zastosowania ust. 4a-4e art. 8a [ustawy o ochronie praw lokatorów (...) - przyp. TBS Wrocław], ponieważ stanowią regulacje dotyczące ustalania czynszu na rynku wolnym, nie zaś w TBS”;
2. „Najemcy TBS, jakimi są powodowie, mają możliwość zakwestionowania podwyżki w trybie art. 8a ust. 5, przy czym odpowiednie stosowanie oznacza, że mogą zakwestionować podwyżkę jeżeli przekracza ona regulację z art. 28 ustawy o TBS, to znaczy jest wyższa niż odpowiednio 4 bądź 5 % wartości odtworzeniowej lokalu”;
3. „Zdaniem Sądu, że skoro podwyżka dokonana przez TBS Wrocław sp. z o.o. jako dokonana zgodnie z obowiązującą normą, nie przekraczająca 4% wartości odtworzeniowej lokalu, nie może być uznana za niezasadną w trybie kontroli sądowej i już z tego względu powództwo każdego z powodów nie zasługiwało na uwzględnienie”;
4. „(...) Odnosząc powyższe do regulacji art. 28 należałoby przyjąć, że podwyżka przekraczająca 4 % wartości odtworzeniowej byłaby niezasadna i skutkowałaby obniżeniem w trybie sądowym do poziomu 4% wartości odtworzeniowej lokalu, która w obecnych warunkach wynosiłaby 23,24 zł, wynosi zaś obecnie 17,35 zł. I tylko taka podwyżka wymagałaby uzasadnienia dla swej ważności w przypadku żądania uzasadnienia podwyżki przez lokatora”; 
5. „Należy również mieć na uwadze, że w ustawie o TBS dopuszczalny próg podwyżek został ustalony od 4-5% wartości odtworzeniowej i w niniejszej sprawie próg ten nie został przekroczony”;
6. „Z treści art. 28 ustawy o TBS wysnuć można, w ocenie Sądu, że po pierwsze: suma czynszów uzyskiwanych z lokali (użytkowych, mieszkalnych) ma pozwalać na spłatę kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową – to znaczy ma je pokrywać, w żadnym wypadku nie można utożsamiać tego z pojęciem, że ma być równa tym kosztom. Na pewno należy przyjąć, że nie może być niższa, natomiast może być wyższa, aczkolwiek stawka jest limitowana, bowiem nie może przekraczać 4 lub 5% wartości odtworzeniowej lokalu”;
7. „Nie można tracić z pola widzenia, że stawki czynszu mają charakter prognozowany, opierają się na pewnych założeniach, które ostatecznie mogą w rzeczywistości nie wystąpić, bądź wystąpić w innej od zakładanej postaci, nie mogą być jednocześnie oderwane od realiów rynkowych. Dlatego zakładanie, że mają być równe tym kosztom w ocenie Sądu jest nie tylko nierealne, ale również sprzeczne z treścią art. 28 ustawy.”; 
8. „Nie sposób również podzielić stanowiska pełnomocnika powodów, że stawka czynszu powinna być inna dla każdego budynku, co zdaje się sugerować wniosek dowodowy o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, albowiem jest to sprzeczne z art. 28 i takie dowodzenie w ocenie Sądu wprowadza w błąd mieszkańców TBS. Żaden przepis nie nakłada na TBS obowiązku, aby kalkulować stawki za najem lokali w zależności od budynku, w którym się znajdują.”;
9. „(...) Powyższe przepisy i wnioski z nich płynące wspierają – zdaniem Sądu orzekającego – argumentację, że ustawa o TBS regulując zasady ustalania stawek czynszu w art. 28 określa jedynie minimalną i maksymalną granicę pozwalając TBS na uzyskiwanie dochodów.”;
10. „(...) Wbrew twierdzeniom powodów, TBS Wrocław sp. z o.o. (jak każdy SIM) może osiągać dochody i zyski, jest jedynie związana sposobem ich spożytkowania. I co istotne, przepis ten nie nakazuje, aby stanowiły one podstawę do obniżenia stawek czynszu dla najemców, czego tak de facto domagają się powodowie.”;
11. „TBS ma działać w sposób ekonomicznie wystarczalny, ale również rozwijać swoją działalność statutową poprzez budowę i wspieranie mieszkalnictwa. Przyjęcie innej wykładni byłoby sprzeczne z ustawą, niezgodne z intencją ustawodawcy, który gdyby uznawał, iż zadaniem SIM jest budowa lokali mieszkalnych i ich najmowanie z minimalnym czynszem możliwym do ustalenia - to taki nakaz do ustawy by wprowadził. Wobec braku takiego uregulowania, domaganie się, aby wszelkie dochody z innych działalności (w tym najmu komercyjnego) obniżały stawki czynszu zdaje się być wnioskiem de lege ferenda, nie może jednak być podstawą orzekania w niniejszej sprawie. Na marginesie Sąd wskazuje jednak, że przyjęcie takiego zapisu wiązałoby się z tym, że TBS nie mógłby prowadzić swojej działalności statutowej, tj. budowy domów mieszkalnych i eksploatacji na zasadach najmu, skoro wszelkie dochody miałyby być przeznaczane na obniżanie czynszów lokali już istniejących. TBS nie dostanie kredytu na budowę domu, jeżeli nie będzie posiadał rezerw pozwalających mu wykazać stabilność i zdolność kredytową, nie zakupi nieruchomości celem budowy na niej lokali, jeżeli nie będzie posiadał środków na to. Dlatego twierdzenia pełnomocnika powodów w tym zakresie w ocenie Sądu pozostają w sprzeczności z ustawą i ideą działania TBS”;
12. „Uwadze Sądu nie może również umknąć, że biegły rewident oceniający sprawozdanie finansowe strony pozwanej będącej spółką z o.o. wskazał na prawidłowość kalkulacji stawki w lutym 2022 r. jak również na to, że szacowane przez stronę pozwaną dane jak i zdarzenia stanowiące podstawę ich wyliczenia odnoszą się do przyszłych zdarzeń i mogą na nie wpływać nieprzewidziane zdarzenia, co potwierdza tylko, że mamy do czynienia z szacowaniem”; 
13. „Przepis art. 28 ustawy o TBS wskazuje minimalny poziom czynszu, a nie poziom, na jakim czynsz ma zostać ustalony, na co wskazuje zwrot, aby suma czynszów „pozwalała na pokrycie” kosztów, a więc mówiąc inaczej „aby wystarczyła”. Ma to na celu zapewnić TBS samodzielność finansową, a nie lokatorom - możliwie najniższy czynsz – takiego wniosku nie można wysnuć z idei budownictwa społecznego”;
14. „Oczekiwanie zatem, aby czynsz był ustalony w wysokości równej ponoszonym kosztom - jest nierealne również z tego powodu, że czynsz ustala się w oparciu o prognozy przyszłych kosztów, które w rzeczywistości mogą być inne od zakładanych";
15. „Ciężar dowodu, że podwyżka z dnia 4 lutego 2022 r. była uzasadniona, a więc, że zaistniały okoliczności wskazujące na wzrost kosztów eksploatacji, remontów i kredytów spoczywał na stronie pozwanej. W ocenie Sądu, strona pozwana ciężarowi temu sprostała”; 
16. „Nielogiczne jest rozumowanie powodów, którzy nie dostrzegają znacznych podwyżek, jakie dotknęły stronę pozwaną, a w konsekwencji jej lokatorów, w sytuacji gdy znaczne podwyżki na wielu płaszczyznach dotykają całe społeczeństwo”; 
17. „Koszty są przecież ponoszone przez TBS, najemcy mają obowiązek partycypować nie tylko w kosztach własnego lokalu, ale również części wspólnych. Trudno uznać, że w spornym okresie skutki pandemii i wzrost inflacji dotknęły wszystkich poza spółkami TBS. Zdaniem Sądu strona pozwana wykazała zarówno fakt zaistnienia okoliczności mających wpływ na wzrost kosztów jak i okoliczności te zostały prawidłowo zinterpretowane i skalkulowane przez spółkę przy podejmowaniu decyzji o podwyżce“;
18. „Z przedłożonych dokumentów nie wynika, co było zarzucane, aby środki z czynszów lokali mieszkalnych były przeznaczane na sponsorowanie klubów sportowych”;
19. „Sąd nie podziela stanowiska powodów, jakoby spółka nie mogła prowadzić innej działalności niż tylko stricte budownicza. W orzecznictwie administracyjnym wskazuje się, że Towarzystwa budownictwa społecznego mogą w ramach swej działalności w formie działań pomocniczych promować swą działalność. W ocenie Sądu, takie działania nie można uznać za niezgodne z celem statutu czy ustawą”;
20. „Nie można zapominać, że TBS Wrocław jest spółką kapitałową, jako taka pozwana spółka ma obowiązek działać zgodnie z celem i statutem, zaś odpowiedzialność (w tym karna) za powyższe jest regulowana odrębnymi przepisami. Nadto, spółka jako spółka z o.o. podlega obowiązkowemu badaniu audytowemu, co również pozwala na przyjęcie prawidłowości i zgodności z prawem przepływów pieniężnych, bilansów zysku i strat spółki”;