W rozmowach, które w ostatnich tygodniach odbyliśmy z wieloma naszymi najemcami, niektóre pytania padały szczególnie często. Dlatego wybraliśmy te kwestie, które najczęściej wymagały wyjaśnienia i przygotowaliśmy dla Was obszerne odpowiedzi. Wyjaśniamy m.in. kwestię relacji spłaty kredytu do wysokości miesięcznej opłaty za wynajem mieszkania w TBS Wrocław. 

Jeśli mają Państwo pytania do TBS Wrocław, zachęcamy do wysyłania ich na adres pytania@tbs-wroclaw.com.pl. Każde z pytań wraz z naszą odpowiedzią będziemy publikowali w niniejszym tekście, zgodnie z kolejnością zgłoszeń. 

1) Czy stawki czynszu ustalane są w odniesieniu do kosztów związanych z danym budynkiem/klatką? Jeśli nie, to dlaczego?

Stawki czynszu ustalane są w takiej wysokości, aby ich suma pokryła sumę kosztów Spółki. Wynika to z przepisu ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz zgodnej z nim polityki TBS Wrocław w zakresie kalkulacji stawek czynszów.

Uzasadnieniem do stosowania takiej formy ustalania stawek czynszów jest fakt, że TBS nie jest wspólnotą mieszkaniową obejmującą dany budynek (gdzie rozliczane są koszty na dany budynek), jest zaś właścicielem 100 budynków, co oznacza, że koszty są rozliczane łącznie dla wszystkich naszych budynków. 

Dotyczy to między innymi:

• umowy na sprzątanie,
• umowy na usługi pielęgnacji zieleni,
• przeglądów budynków,
• konserwacji budowlanych, sanitarnych i elektrycznych, 
• kosztów polis ubezpieczeniowych,
• podatku od nieruchomości. 

2) Czym są koszty eksploatacji Spółki i które z nich są uwzględnione w kalkulacji stawek czynszów? 

Koszty eksploatacji to koszty rodzajowe (operacyjne) Spółki, ujęte w rachunku zysków i strat sporządzonym w wersji porównawczej, skorygowane o koszty opłat niezależnych – mediów (koszty dostawy gazu, energii cieplnej, wody), amortyzację (jako koszt niepieniężny) oraz koszty promowania idei budownictwa społecznego w Polsce i informowania o ofercie TBS Wrocław, których Spółka nie wlicza do kosztów eksploatacji związanej z lokalami mieszkalnymi.

Do kosztów eksploatacji uwzględnionych w kalkulacji należy zaliczyć następujące koszty:

• zużycia materiałów i energii (np. koszty mat. biurowych, energia elektryczna na częściach wspólnych budynków),
• usługi obce (usługi sprzątania i utrzymania zieleni, przeglądy budynków, naprawy: konserwacje budowlane, sanitarne i elektryczne, remonty, konserwacje dźwigów osobowych, usługi bankowe, pocztowe, informatyczne, prawne),
• podatki i opłaty (np. podatek od nieruchomości),
• wynagrodzenia wraz z narzutami (koszty wynagrodzeń wszystkich pracowników Spółki),
• pozostałe koszty rodzajowe (ubezpieczenie wszystkich budynków). 

3) Z czego wynika wysokość podwyżki stawki czynszu? 

Wpływ na wielkość podwyżki mają głównie rosnące koszty eksploatacji i remontów, zwiększenie zakresu konserwacji i remontów (bo nasze zasoby mieszkaniowe są coraz starsze i wymagają rosnących nakładów) oraz bardzo wyraźny wzrost oprocentowania kredytów, które spłaca TBS Wrocław. Stawki czynszów w TBS Wrocław bazują też na wskaźniku wartości odtworzeniowej, który jest wskaźnikiem oddającym obiektywnie i neutralnie sytuację na rynku nieruchomości w Polsce i pokazującym  realny wzrost cen w tym segmencie prowadzenia działalności. 

Poniżej prezentujemy Państwu udział stawek czynszów w wartości odtworzeniowej oraz relacje stawek czynszów obowiązujących w TBS do stawki maksymalnej: 

Jak widać w powyższej tabeli, stawki czynszów na przestrzeni wielu ostatnich lat do 2020 r. stanowiły od 3,3% do 3,5% wskaźnika wartości odtworzeniowej. W 2021 r., w którym stawka czynszu w TBS Wrocław pozostała bez zmian, udział ten spadł do poziomu 2,7%. Obecna podwyżka czynszów powoduje powrót do poziomu 3,5% czyli takiego, który był utrzymywany w Spółce przez wiele lat.

Warto też zauważyć, że udział stawek czynszów w czynszu maksymalnym kształtował się do 2020 r. w przedziale 83% - 88%. W 2021 r. ten udział zmniejszył się do poziomu 69%, a czerwcowa podwyżka przywróci stawki czynszów do poziomu ok. 89%, który zapewni pokrycie kosztów Spółki. 

Niższy poziom stawek nie zapewni pokrycia kosztów Spółki, których poziom został oszacowany w wysokości zapewniającej odpowiednią jakość świadczenia dla Państwa usług najmu. 

4) Czy po spłacie przez TBS kredytu związanego z danym zasobem, stawka czynszu ulegnie obniżeniu w wysokości spłacanej raty kredytu? 

Decydujące zdanie w tym obszarze ma ustawodawca, który przyjmuje odpowiednie przepisy w tym zakresie. Obecnie (wg stanu na marzec 2022 r.), w rozdziale 4aa ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego przewidziano możliwość obniżenia stawki czynszu poprzez rozliczenie partycypacji w okresie najmu lokalu mieszkalnego. Po spłacie kredytu przez TBS, najemca - pod pewnymi warunkami - będzie mógł zwrócić się do TBS z wnioskiem o okresowe lub pełne rozliczenie partycypacji.

Zgodnie z wzorem zapisanym w ustawie, czynsz będzie można obniżyć o połowę wysokości dotychczas spłacanej raty kredytu. Na przykładzie obecnych średnich wartości spłacanych rat kredytu przez TBS (czyli 9,24 zł/m2 w ujęciu całego zasobu), czynsz mógłby zostać obniżony o 4,62 zł/m2 (0,5 x 9,24). W tym miejscu warto podkreślić, że ograniczenie ustawowe możliwości obniżenia czynszu do połowy wysokości raty kredytu jest podyktowane tym, że po 30 latach użytkowania budynku będzie on wymagał coraz wyższych nakładów remontowych i modernizacyjnych. 

Poniżej przedstawiamy Państwu tabelę ze wszystkimi umowami kredytu, jakie zaciągnęła Spółka na budowę budynków z prognozowanymi terminami ich spłat (wg prognozy z lutego 2022 r.): 
 

Lp.	Zasób	Prognozowany termin spłaty kredytu
1.	Przybyszewskiego	20.07.2033 r.
2.	Kamieńskiego/Falzmanna	20.08.2028 r.
3.	Krzywoustego	20.10.2028 r.
4.	Świstackiego	20.06.2027 r.
5.	Zielna 4-22	20.02.2030 r.
6.	Krępicka	20.08.2026 r.
7.	Dolnobrzeska	20.11.2027 r.
8.	Brzezińska	20.08.2027 r.
9.	Górnicza	20.09.2027 r.
10.	Zielna II (4a-4d)	20.05.2035 r.
11.	Kasztelańska	20.04.2034 r.
12.	Bytomska	20.07.2035 r.
13.	Leśnica IV	20.02.2037 r.
14.	Leśnica V	20.04.2037 r.
15.	Brochów I	20.10.2037 r.
16.	Brochów II	20.10.2037 r.
17.	Brochów III	20.05.2037 r.
18.	Brochów IV	20.07.2037 r.
19.	Leonarda da Vinci	20.01.2038 r.
20.	Krzywoustego 285	20.12.2037 r.
21.	Stabłowice IV	20.02.2040 r.
22.	Stabłowice III	20.08.2039 r.
23.	Stabłowice V	20.09.2039 r.
24.	Stabłowice I	20.06.2040 r.
25.	Stabłowice II	20.11.2040 r.
26.	Trzebnicka 76	20.12.2041 r.
27.	Leśnica VII	20.02.2044 r.
28.	Leśnica VIII	20.02.2044 r.
29.	Leśnica VI	20.11.2042 r.
30.	Pakistańska	30.09.2046 r.
31.	Nowe Żerniki	20.09.2048 r.
32.	Afgańska	20.03.2049 r.

5) Dlaczego podwyżka przy ul. Afgańskiej to +5,75 zł/m.kw. a dla grupy 1 +4,55 zł/m.kw.? Dlaczego czynsz dla mieszkań przy ul. Afgańskiej nie jest pomniejszony o koszty remontów (budynek na gwarancji)? 

Podwyżka dla grupy 1 naszego zasobu mieszkaniowego oraz dla mieszkańców budynków TBS Wrocław przy ul. Afgańskiej została określona na takim samym poziomie, tj. +29% w stosunku do poprzednich stawek (z uwagi na fakt, że rosnące koszty dotyczą całego zasobu TBS). Różnica w wartości bierze się więc z wysokości początkowej stawki, która w przypadku nowej inwestycji przy ul. Afgańskiej została wyznaczona na poziomie 20,15 zł za metr kwadratowy mieszkania. 

Dla nowych, obecnie powstających inwestycji - z uwagi na nieporównywalne koszty budowy (odnosząc się do inwestycji TBS oddanych do użytku kilkanaście lat temu) i inny rodzaj kredytu (kredyt SBC oparty o wskaźnik WIBOR3M), limit czynszu został ustalony przez ustawodawcę jako 5% wartości odtworzeniowej (a nie 4%, jak w przypadku starszych inwestycji).

Zakładany początkowo czynsz na poziomie 15,90 zł za metr kwadratowy mieszkania nie pozwoliłby na zaciągniecie w Banku Gospodarstwa Krajowego kredytu na budowę w odpowiedniej wysokości, dlatego mieszkania TBS Wrocław przy ul. Afgańskiej nie mogłyby powstać. 

6) Koszty opłat niezależnych: wysokość zaliczek na pokrycie kosztów ciepła w budynkach ogrzewanych kotłowniami własnymi

„Polski Ład” wprowadził niemałe zamieszanie w obszarze zastosowania przez TBS Wrocław dla naszych najemców obniżonej taryfy gazowej, która gwarantowałaby cenę 1 kWh gazu jak dla odbiorców indywidualnych. Problem polegał na tym, że towarzystwa budownictwa społecznego nie zostały wymienione wprost w przepisach osłonowych. Dlatego też od 1 marca 2022 r. musieliśmy skalkulować wyższe zaliczki na koszty zużycia ciepła dla mieszkańców budynków, które są ogrzewane za pomocą kotłowni gazowych. 

Jedyną przyczyną tej decyzji są bardzo wysokie ceny gazu oczekiwane przez PGNiG - spółkę Skarbu Państwa, dostawcę paliwa gazowego dla TBS Wrocław:  

• ok. 8 groszy netto za 1 kWh gazu w 2021 r., 
• ok. 28 groszy netto za 1 kWh gazu w 2022 r. 

Zdawaliśmy sobie sprawę z tego, że wyraźny wzrost kosztów ogrzewania może być sporym problemem dla naszych najemców. Dlatego bardzo szybko podjęliśmy działania, aby uzyskać korzystną dla nas interpretację przepisów. Już po wdrożeniu koniecznej podwyżki, uzyskaliśmy pozytywną odpowiedź od Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, co pozwoliło nam złożyć niezbędne oświadczenie i wniosek do dostawcy gazu PGNiG o zmniejszenie ceny paliwa gazowego  dzięki zastosowaniu taryfy dla gospodarstw domowych.

Obecnie oczekujemy na decyzję PGNiG, która - zgodnie z przepisami - powinna wpłynąć do TBS Wrocław w pierwszej połowie kwietnia 2022 r. Kiedy ją otrzymamy, będziemy mogli obniżyć Państwu wysokość comiesięcznej zaliczki na opłaty niezależne.

Na naszej stronie internetowej opublikowaliśmy pełne zestawienie naszych działań - począwszy od października 2021 r. - w celu obniżenia ceny gazu, za którą - w formie comiesięcznych zaliczek - płacą nasi najemcy z budynków ogrzewanych za pomocą kotłowni gazowych. 

Zapewniamy, że podjęliśmy wszelkie niezbędne działania, aby wysokość comiesięcznej całkowitej opłaty za mieszkanie wynajęte w TBS Wrocław była na najniższym możliwym poziomie. Zaznaczamy jednak, co postaraliśmy się szczegółowo wyjaśnić w niniejszym piśmie, że nie możemy przyjąć takiej stawki czynszu, która nie zapewni pokrycia kosztów spółki i uniemożliwi nam świadczenia Państwu usług na odpowiednim poziomie. 

Fot. zdjęcie ilustracyjne, Pixabay.com.
 

Zwiń