Aktualności

Dodatkowe wyjaśnienia TBS Wrocław ws. nowej stawki czynszu za wynajem mieszkania

Dodatkowe wyjaśnienia TBS Wrocław ws. nowej stawki czynszu za wynajem mieszkania 29.03.2022

Szanowni Państwo, otrzymaliśmy wiele pism dotyczących prośby o wyjaśnienie podwyżki stawek czynszów. Udzieliliśmy Państwu obszernej informacji, ale nadal pojawia się wiele pytań. Zależy nam na tym, aby wszystkie Państwa wątpliwości zostały wyjaśnione. Dlatego opracowaliśmy rozszerzoną informację na temat metody ustalania wysokości stawki czynszu w TBS Wrocław i sposobie jej skalkulowania. 

Na jakich przepisach opiera się system najmu mieszkania w TBS?

Towarzystwa Budownictwa Społecznego działają w oparciu o ustawę o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. To dla nas punkt wyjścia, który określa zasady naszego działania. W zakresie, którego wspomniana ustawa nie reguluje, stosuje się zaś przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. 

Takie połączenie przepisów, które z jednej strony odnoszą się do mieszkaniowego zasobu gminy, a z drugiej do zasobu TBS, często powoduje ich błędną interpretację i trudności w zrozumieniu zasad systemu najmu mieszkania w budownictwie społecznym. 

TBS Wrocław działa w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (spółka prawa handlowego). To oznacza, że Gmina Wrocław jest jedynym właścicielem TBS Wrocław, ale cały nasz zasób mieszkaniowy jest własnością spółki. 

Co bardzo ważne, mieszkania TBS Wrocław: 

  • nie zaliczają się do mieszkaniowego zasobu Gminy, 
  • nie wchodzą w skład grupy mieszkań komunalnych lub socjalnych, 
  • nie stanowią wspólnot mieszkaniowych. 

Ponadto, TBS Wrocław jako spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest podmiotem samofinansującym się.  Nie otrzymujemy dopłat na pokrycie naszych bieżących kosztów. Dlatego wszystkie koszty TBS muszą zostać pokryte przychodami, które wypracujemy. Co więcej, TBS Wrocław jest zobowiązany m.in. przez Bank Gospodarstwa Krajowego do utrzymywania wskaźników finansowych na określonych, minimalnych poziomach. Jednym z nich jest wskaźnik pokrycia i obsługi zadłużenia, którego formuła wskazuje, że przychody TBS muszą pokryć wszystkie koszty oraz spłatę kapitału kredytów (zobowiązania) na poziomie nie niższym niż 1,00. Ten poziom jest weryfikowany przez bank co kwartał. 

Wysokość czynszu w zasobach TBS regulują przepisy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. To oznacza, że wskazane w ustawie o ochronie praw lokatorów (...) przepisy (dokładnie art. 8a ust. 4) związane z mechanizmem ustalania czynszu, jak i uzasadnieniem przyczyny jego wzrostu nie dotyczą TBS-ów

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, (tj. Dz.U. z 2021 r. poz. 2224), stawki czynszu za 1 metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych TBS są ustalane w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez TBS pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań TBS związanych z budową. Przepis ten należy interpretować w ten sposób, że suma przychodów z czynszów lokali TBS powinna przynajmniej zapewnić pokrycie wymienionych wyżej kosztów. 

Celem takiego zapisu w ustawie jest określenie zasady wyznaczania poziomu czynszu na minimalnym poziomie. Poziom ten powinien pokryć przynajmniej wymienione wyżej koszty Spółki. Nie oznacza to jednak, że suma czynszów zasobu TBS musi być zgodna w skali 1:1 z kosztami dla tego zasobu. TBS, wprowadzając nowe stawki w połowie 2022 r. (z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia), przeprowadza kalkulację w oparciu o prognozowane koszty na cały rok 2022.

Nie jest zatem możliwe, aby suma przychodów z czynszów zasobu TBS okazała się w pełni zgodna z kosztami, które Spółka poniesie w przyszłości. Gdyby natomiast TBS ustalał stawki w oparciu o dane historyczne, np. w oparciu o poziom kosztów z roku 2021, to przy wzroście kosztów w roku 2022 spółka poniosłaby stratę, co byłoby niezgodne zarówno ze wskazanym wyżej przepisem dotyczącym ustalenia minimalnego poziomu stawek czynsz, jak też minimalnymi wymaganiami stawianymi spółce przez Bank Gospodarstwa Krajowego. 

Warto też wziąć pod uwagę, że w art. 28 ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego użyto pojęcia „suma czynszów”. Użycie tego sformułowania oznacza, że przy kalkulacji stawek TBS bierze pod uwagę sumę wszystkich stawek, które jako pojedyncze mogą być różne. Poszczególne stawki na 1 metr kwadratowy powierzchni mogą być zatem wyższe od łącznego kosztu na 1 metr kwadratowy powierzchni całego zasobu mieszkalnego TBS lub niższe od niego, ale ich suma powinna przynajmniej być równa łącznym kosztom.  

Jednocześnie w art. 28 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego wprowadzono górne limity stawki czynszu, aby w ten sposób zapewnić społeczny charakter najmu. Limity te, w zależności od rodzaju kredytu na budowę zaciągniętego w Banku Gospodarstwa Krajowego, wynoszą - w skali roku - 4% lub 5% wskaźnika wartości odtworzeniowej 1 metra kwadratowego lokalu, publikowanego i aktualizowanego regularnie przez wojewodę w drodze obwieszczenia w wojewódzkim Dzienniku Urzędowym. 

Przepis ten oznacza, że jedynym ograniczeniem górnej wysokości stawek czynszu dla lokali mieszkalnych zasobu TBS (wybudowanych z wykorzystaniem wskazanego preferencyjnego finansowania Banku Gospodarstwa Krajowego), są wskazane limity 4% lub 5% wartości odtworzeniowej.

Potwierdzenie powyższej interpretacji przepisów przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii

Zgłosili nam Państwo wątpliwości co do sposobu oraz wysokości ustalania stawek czynszu. Dlatego zwróciliśmy się do Ministerstwa Rozwoju i Technologii, żeby uzyskać potwierdzenie słuszności naszych działań w tym zakresie. Wspomniane wyżej ministerstwo ustanowiło przepisy, w oparciu o które działamy i jest uprawnione do wskazywania ich właściwej interpretacji. Poprzednie decyzje o zmianie stawki czynszu w TBS Wrocław opierały się na tych samych przepisach.

Z pisma Ministerstwa Rozwoju i Technologii, które otrzymaliśmy w dniu 22 marca 2022 r. wynika, że przyjęta przez nas wykładnia przepisów jest w pełni prawidłowa. Co bardzo ważne, resort rozwoju i technologii potwierdza, że jedynym ograniczeniem górnej wysokości stawek czynszów w zasobie TBS (zgodnie z art. 28 ust. 2  ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego) jest limit 4% i 5% wartości odtworzeniowej lokalu. Ministerstwo potwierdza również, że art. 8a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) nie ma zastosowania w stosunku do TBS. 

Treść pisma Ministerstwa Rozwoju i Technologii do TBS Wrocław » POBIERZ« 

Kalkulacja stawek czynszów obowiązujących od 1 czerwca 2022 r.

Tym z Państwa, którzy nie wystąpili do nas z pismem o uzasadnienie przyczyny wprowadzenia podwyżki, przedstawiamy kalkulację, w oparciu o którą zostały ustalone stawki czynszów obowiązujące od 1 czerwca 2022 r. 

Jak już wskazaliśmy powyżej, suma stawek czynszów lokali TBS powinny przynajmniej pokryć koszty eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytów zaciągniętych na ich wybudowanie. Kalkulację rozpoczynamy więc od ustalenia wysokości wymienionych wyżej kosztów, związanych z obszarem lokali mieszkalnych TBS. 

Poniżej koszty na 1 metr kwadratowy zasobu mieszkaniowego TBS Wrocław Sp. z o.o. przyjęte w kalkulacji stawek:

Powyższe zestawienie oznacza, że łączny koszt na 1 metr kwadratowy w ujęciu miesięcznym całego zasobu mieszkaniowego TBS Wrocław Sp. z o.o. wyniesie 20,60 zł w 2022 r. To oznacza, że suma stawek czynszów nie może być niższa od tej wysokości. 

Z uwagi na różne źródła finansowania zasobu mieszkaniowego Spółki na przestrzeni ponad już 20 lat (a tym samym różne limity ustawowe stawek), wszystkie lokale mieszkalne eksploatowane przez Spółkę zostały obecnie podzielone na 3 grupy. 

Poniżej prezentujemy stawki czynszów dla poszczególnych grup zasobu TBS Wrocław Sp. z o.o. wraz z odniesieniem do czynszu maksymalnego przewidzianego w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego:

Jak widać w powyższym zestawieniu, suma stawek czynszów na 1 metr kwadratowy w ujęciu miesięcznym całego zasobu mieszkaniowego TBS Wrocław Sp. z o.o. wyniesie 20,60 zł w 2022 r. 

Oznacza to, że stawki czynszów, wyznaczone w oparciu o prognozowane koszty na rok 2022, zostały ustalone na minimalnym możliwym poziomie. Stawki czynszów dla grupy 1 oraz 2 będą stanowiły 88-89% czynszu maksymalnego (wg obowiązującego  do 31 marca 2022 r. wskaźnika wartości odtworzeniowej). 

fot. pixabay.com.



Zmiana rozmiaru czcionki

Zmiana kontrastu